Evaluation Sheet
Villa fronte mare a Otranto con piscina privata
- OMI bonus+0
- Building bonus+3
- Resource bonus+0
- Restriction penalty0
“Prezzo molto superiore alla media OMI di Otranto. La fascia costiera dei 300m blocca nuove costruzioni e limita ristrutturazioni pesanti — l'asset si svaluta in caso di richiesta di ampliamento futuro.”
What you actually wire at closing — not just the listing price. Taxes, notary and agency included.
- Listing price
- 890.000 €
- Registration tax (9%)
- + 80.100 €
- Mortgage + cadastral duty
- + 100 €
- Notary (2.0%)
- + 17.800 €
- Agency (3% + VAT)
- + 32.574 €
Indicative estimate for individuals, calculated on the listing price (not the cadastral value). Always confirm with your notary: the taxable base can shift via the «prezzo-valore» rule, and IAP / coltivatore-diretto reliefs change the tax on agricultural land.
Annual IMU (second home)
- ·Aliquota standard Salento 1.06% — stessa applicata da Lecce, Brindisi, Taranto, Otranto, Gallipoli.
- ·Base imponibile stimata al 30-45% del prezzo richiesto (la rendita catastale reale richiede una visura).
- ·Prima casa NON di lusso (escluse cat. A/1, A/8, A/9) è esente IMU — solo seconde case e immobili di lusso pagano.
What you'd earn if you buy to rent. Two scenarios: long-term residential lease, or tourist short-term let — available for every town, with a tag showing the strength of the local market.
- Monthly gross rent
- —
- Annual gross rent
- 32.400 €
- Annual net rent (costs 20%)
- 25.920 €
Indicative estimate based on OMI residential rates. The 20% cost ratio covers IMU/TARI, ordinary maintenance, average vacancy and management. Verify local rates with a regional agency before investing.
Combined Net Yield
- ·Solo scenario locazione lunga residenziale — gli affitti turistici usano un mix di costi diverso (pulizie, commissioni piattaforme, utenze più alte) e restano nella scheda 'Turistico' dedicata sopra.
- ·Manutenzione stimata all'1% del prezzo richiesto / anno (regola pratica per il residenziale italiano).
- ·Buffer per sfitto di 1 mese / anno e gestione/amministrazione all'8% del canone lordo annuo.
- ·Tasse sul reddito NON sottratte — dipendono dal regime del proprietario (cedolare secca 10 / 21 % vs scaglioni IRPEF).
"Price per square metre tells you if you're buying well; cashflow tells you if you'll survive the investment."
Estimated annual cashflow
Comparison between net long-term rental income and annual mortgage payment.
Indicative estimate. Constant-payment amortisation (French method), Italian 2026 market averages. Not financial advice.
Compare multiple assumptions on the same property
Save a snapshot of the current parameters (condo fees, mortgage rate, down payment, term) to compare it with other scenarios. Up to 5 simulations per property.
No snapshots saved for this analysis yet. Tweak the parameters above and hit "Save snapshot" to freeze the assumption.
- highfascia costiera 300m
- mediumvincolo paesaggistico
- mediumFascia costiera — vincolo paesaggistico Galasso
Immobile/terreno in zona costiera. Si applica il vincolo paesaggistico ex art. 142 D.Lgs. 42/2004 (Legge Galasso): inedificabilità della fascia di 300m dalla battigia per nuove costruzioni; ampliamenti e ristrutturazioni pesanti subordinati ad autorizzazione paesaggistica (parere Soprintendenza). Verificare il PUG del Comune e l'eventuale sovrapposizione con Parchi, SIC/ZPS o vincolo idrogeologico, che possono imporre divieti assoluti aggiuntivi.
Prezzo a €/m² del 40% superiore alla media OMI. La 'vista mare' non giustifica il premium quando l'immobile è in zona inedificabile: qualsiasi richiesta di ampliamento futuro sarà respinta dalla Soprintendenza.